[미국주식]리얼티인컴 주가 전망_미국 월배당(배당킹) 대표 리츠주(임대구조, 임차인 특징, 배당금)

리얼티인컴(티커명 O)는 미국 대표 리츠주이면서 월배당을 주는 기업입니다.

 

리츠란 REITs: Real Estate Investment Trusts의 약자로 부동산투자회사를 의미하며 부동산에 투자하여 운용하는 것을 주된 목적으로 설립된 회사 입니다. 

 

즉, 월세를 받기위해 부동산을 구입하고 임대를 주는업을 하는 기업입니다

 

미국 리츠협회가 정의하는 리츠의 자격 요건은 다음과 같습니다

1.소유한 자산의 75%이상이 부동산이어야한다.

2. 총수입의 75%이 부동산 임대수익, 모기지, 부동산 매매여야 한다.

3. 과세소득의 90%이상을 주주에게 배당해야 한다 조건을 충족하면 법인세를 내지 않습니다.

 

 

1. 기업 개요

리얼티인컴(O)의 홈페이지를 들어가보면 볼 수 있는 숫자들 입니다.

 

리얼티인컴(O)은 자신들을 이렇게 소개하고 있습니다.

 

월 배당을 지급하고(Monthly Dividends) 높은 주가 수익을 주는(Strong Shareholder Returns) 기업으로 소개하고 있습니다.

 

(Diversfied Real Estate Portfolio))부동산은 6,700여개의 상업용 부동산으로 구성되어있고, 58개 업종에 걸쳐 630여개의 기업을 고객으로 운영하고 있습니다.

 

배당은 매월 지급하여 614회 연속 지급하였고, 96분기 동안 연속으로 배당금을 증가시켰으며 매년 4.3%씩 인상했습니다.

 

그리고 주가는 연복합수익률로 15.3%씩 상승하였습니다.

 

리츠주에 투자할때 고려해야 할 사항은 부동산을 어떤 기업에게 임차하고 있느냐 입니다.

 

 

2. 임대구조

1)현상황

리얼티인컴(O)의 부동산수는 1992년(634개)부터 20201년까지 약 30년간 10배 가까이 증가하여 지금은 약 6,761개의 부당산을 가지고 있습니다.

이렇게 많은 부동산을 소유하고 있는데도 공실률은 지금까지 4%를 넘은적이 없습니다.

공실률이 적은 이유는 어떤 부동산을 소유하고 있는지 보면 이해할 수 있습니다.

2)임차인

구분	개수(개)	매출액(백만달러)	매출 비율
소매점	6,579	1,507	84.1%
산업시설	124	206	11.5%
사무실	42	50	2.8%
농업	16	28	1.6%

2021년 6월 기준, 업종별로 부동산 개수를 정리한 표는 위와 같습니다.

업종은 소매점, 산업시설, 사무실, 농업으로 나눴고 매출비율 순서로 살펴보면 소매점이 약84%로 가장 많은 매출비율을 기록하고 있고 다음으로 산업시설, 사무실, 농업 순 입니다.

좀 더 자세히 살펴보기 위해 상위 10개 산업군을 보면 매출이 높은 순서대로 편의점, 식료품점, 약국, Dollar Store, 체육시설, 극장, 식당, 인테리어, 운송, 상점 순입니다.

 

편의점이 11.9%로 가장 높고 상위 10개군을 찬찬히 보시면 필수소비재를 취급하는 업종인 것을 알 수 있습니다.

 

필수소비재란 우리는 살아가는데 반드시 필요한 물건이 있는데 이러한 제품을 파는 기업들이 다수 포진되어 있다고 보시면 됩니다.

 

즉, 꾸준한 매출을 내는 기업에게 부동산을 임대하고 있다는 말이고 월세를 받지 못해 수익이 줄어들 가능성이 적다는 말입니다.

위 표는 매출기준 상위 20개 기업입니다. 우리가 자주 들어본 우량한 기업들이 많습니다.

 

편의점인 세븐일래븐, 미국 최대 잡화식품 건강 보조제품 판매업체 월그린, 미국 운성업체 페덱스, 유통업체 월마트, 건축자재 및 인테리어 디자인 도구 판매 업체 홈디포 등이 있습니다.

 

절대 망할일 없고 우량한 기업들이 리얼티인컴(O)에 세들어 살고 있습니다

 

정리하면 리얼티인컴(O)의 임차인들은 우리 생활에 필요한 필수소비재 제품을 판매하는 회사가 많고 그 회사들 중 상당수가 우리가 잘 알고 있는 우량한 기업입니다. 

 

 

3)임차방식

그리고 리얼티인컴(O)의 계약방식은 트리플넷 구조로 임차인에게 경비를 부담하는데 트리플넷 구조란 렌트비, 재산세, 건물보험료, 수리비 등 모든 경비를 임차인이 부담하는 구조를 말합니다.

 

그리고 한번 임차를 두면 10년이상 긴 기간을 두고 임차를 합니다.

 

즉, 부동산을 운영하는데 비용은 적고 한번 계약하면 10년 이상 길게 계약 한다는 말입니다.

 

이런 리얼티인컴(O)의 특징 덕분에 코로나19가 극심했던 2020년 4월에 임대료 회수율은 83%로 높은 회수율을 보여주었습니다.

3. 배당 수익

안정적 포트폴리오로 리얼티인컴(O)의 주가 수익률은 연복합 수익률 15.3%, 배당금은 평균 매년 4.3%씩 증가하고 있습니다. 

 

만약 배당을 보고 리얼티인컴(O)을 매수한다면 최근 10년 시가배당률이 3~5%인 점을 감안하여 5%에 가까울 때 매수하는것이 좋을 듯 합니다. 

 

참고로 지금 리얼티인컴(O)의 연 배당금이 2.81달러 때문에 시가배당률이 5%가 되려면 주가는 56.2달러여야 합니다.

 

(시가배당률 = 배당금(2.81) / 주가(56.2달러))

4. 주요지표

리츠주의 주요지표인 조정운영수익을 살펴보면 위 사진과 같습니다.

 

리츠주는 순이익이 아닌 조정운영수익을 봐야하는데 그 이유는 당기순이익에는 건물의 감가상각 비용과 자산매각에 따른 손익효과가 있기 때문입니다.

 

쉽게 말해 건물을 사면 감가상각으로 매년 조금씩 금액을 비용처리하는데 그게 순이익에 영향을 주기 때문에 그 부분을 제외해야 된다는 말입니다.

 

조정운영수익을 보면 최근 3년간 꾸준히 증가한 것을 알 수 있습니다. 

5. 주가 전망

위에서 보듯이 리츠주에서 중요한 지표는 AFFO입니다. Seeking Alpha 에서 나온 자료를 참고하여 P/AFFO(TTM)를 보면 리얼티인컴은 19.28배수 이며 Sector Median 값은 20.77로 섹터보다 벨류에이션이 저평가 되어있습니다.

 

그리고 52주 최고가 대비 많이 떨어져 있는 상태고 배당률은 4.39%정도로 예측하고 있습니다. 배당률이 5%는 안되지면 나쁘지 않은 것 같습니다.

 

리얼티인컴의 주나느 코로나로 급격히 하락하고 아직 전고점을 회복하지 못했지만 결국 전고점을 회복할거로 생각합니다